נדל"ן, קורונה

שכירות בימי קורונה: ימי חוסר בהירות משפטית עולמית

השוק מתעורר מתקופת סגר הקורונה לעידן של אי ודאות משפטית. פסקי דין שונים הנוגעים לנושאי ערבויות לשכירות בימי הקורונה מוכיחים שאי הבהירות המשפטית בסוגיה גדולה מתמיד. ראיון עם עו”ד הלן דורפמן
צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

משהחלה פתיחת המשק, החלו להגיע לבתי המשפט השונים בקשות של שוכרים למנוע חילוט של ערבויות בנקאיות. החלטות בתי המשפט בתיקים אלו, חושפת את אי הוודאות המשפטית סביב הגדרתה של מגפת הקורונה “ככוח עליון”, באופן אשר יאפשר לשוכרים שלא לשאת בתשלום דמי השכירות או לשאת בדמי שכירות חלקיים בתקופה זו.

שאלה שמטרידה רבים מבעלי העסקים נוגעת לחובתם לשאת בתשלום דמי השכירות בגין התקופה בה העסק היה סגור, כאשר תשלום דמי השכירות במצב של אפס הכנסות עשויה להוות מכה אדירה לחלק מבעלי העסקים, שיכולה שיביא לקריסתם.

בינתיים, ארבע החלטות אשר ניתנו על ידי בתי המשפט השונים מבטאות חילוקי דעות בין השופטים. עוה”ד הלן דורפמן, שמשרדה מתמחה, בין היתר, במשפטי אזרחי – מסחרי ומקרקעין, מסבירה ומתייחסת למורכבות העניין:

– אילו מקרים הגיעו לבתי המשפט ומה הייתה ההכרעה בהם?

“המקרה הראשון הגיע לביהמ”ש השלום בתל אביב, במסגרת ההליכים שם ביקשה חב’ רב בריח למנוע את חילוט הערבות לאור אי תשלום דמי השכירות בתקופה הקורונה. ביום 16.4.2020, ניתנה החלטתו של כב’ השופט דניאל הורביץ, אשר דחתה את הבקשה. השופט הורוביץ קבע בהחלטתו, בין היתר, כי: “”קורונה” אינה מילת קסם אשר בגינה יש הצדקה לתת סעד ארעי שלא לממש את הערבות הבנקאית… המבקשת לא נימקה – לא בבקשתה ולא בדיון שהתקיים – מדוע דמה סמוק יותר מדמה של המשיבה, ומדוע הנזק שייגרם לה מתשלום דמי השכירות במועד, גדול יותר מהנזק שייגרם למשיבה מדחיית תשלום דמי השכירות ופריסתם.” (ה”פ 12741-04-20 רב בריח (08) תעשיות בע”מ נ’ פ.ל.א.ר. נהול נכסים בע”מ ואח’).

עו”ד הלן דורפמן

“זמן יחסית קצר לאחר מכן, הוגשה לבימ”ש השלום בירושלים בקשה דומה, במסגרתה ביקשה חב’ טוראי קליבר, המפעילה מסבאה תחת השם “תרל”ח” בפתח תקווה, למנוע את חילוט הערבות שניתנה על ידה לבעלת המושכר. במסגרת החלטתה של כב’ בלהה יהלום, אשר קיבלה את הבקשה לצו מניעה, היא נסמכת בעיקר על העובדה שהמשכירה מיהרה לנסות לחלט את הערבות הבנקאית שניתנה לה, בניגוד להוראות ההסכם, ברם התייחסה באופן ישיר להחלטתו של כב’ השופט הורוביץ דלעיל, בקובעה כי: “גם אם “קורונה אינה מילת קסם”, אין ספק כי הימים “אינם ימים רגילים” כבלשונו של כב’ השופט י. עמית בבג”ץ 2435/20 ידידיה לוונטהל נ’ בנימין נתניהו ראש הממשלה ואח’ (החלטה מיום 7.4.2020): “מגפת הקורונה מותירה את חותמה בכל תחומי החיים. מאז התפרצות המגיפה בדצמבר 2019, מתמודדות מדינות העולם עם הנגיף המתפשט במהירות, שהותיר אחריו נכון להיום שובל ארוך של למעלה ממיליון חולים ורבבות מתים. מקומה של ישראל במאבק זה לא נפקד…. בהיבט המשפטי, המגיפה מוליכה אותנו בארץ לא זרועה, במחוזות ובמשעולים חוקיים וחוקתיים שלא שיערו ראשונים ולא חזו גם רואי השחורות… הימים אינם ימים רגילים”…. בשעה שמהדורות החדשות נפתחות מדי ערב בספירת מתינו, ורוב מדינות העולם חדלו משגרתן ומניין הנספים עולה מיום ליום, ובמיוחד כאשר כל המסעדות במדינת ישראל, ובתוכן המבקשת, סגורות זה למעלה מחודש ועד להודעה חדשה… כך שלמעשה המדינה אינה מאפשרת למבקשת לנהל את עסקיה בשום צורה שהיא, ניתן היה לצפות להתנהלות אחרת, ולכל הפחות, לכך שהמשיבה תפעל בהתאם לתנאי הסכם השכירות שמכוחו מבקשת היא לממש את הערבות.”

“כפי שאמרתי, בסופו של דבר בקשתה של חב’ טוראי קליבר, התקבלה, אולם מחמת העובדה שהמשכירה לא פעלה בהתאם להוראות הסכם השכירות. החלטה זו היוותה בסיס להחלטה נוספת שניתנה ע”י כב’ השופטת אפרת אייכנשטיין שמלה מבית משפט השלום בירושלים.

“חב’ ריקושט 3000 הגישה אף היא בקשה לצו, אשר ימנע מהמשכירה את חילוט הערבות הבנקאית לתשלום דמי השכירות שלא שולמו בתקופת הקורונה.

“התוצאה של היעדר האחידות בפסיקות בתי המשפט השונים היא בלבול גדול בקרב ציבור השוכרים”

“במסגרת ההליך שם, טענה ריקושט כי בשל הנחיות הממשלה שכפו עליה לסגור את חנותה, היא אינה חייבת בתשלום דמי השכירות בגין התקופה בה נאסר עליה לבצע את השימוש בחנות. מנגד טענה המשכירה, בין היתר על סמך פסיקתו של השו’ הורוביץ בעניין רב בריח דלעיל, כי “חוזים לקיום נועדו” וכי אין בנסיבות המגיפה או בהחלטות הממשלה בכדי להוות סיכול של החוזה, או לפטור את ריקושט מחובתה לתשלום דמי השכירות בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה.

“ביהמ”ש נעתר לבקשתה של ריקושט, בקובעו כי: “… אני סבורה שהשאלה אם בנסיבות אלו קיים סיכול היא שאלה רצינית שתידון במסגרת ההליך העיקרי, כאשר על פניו אציין כי בכל הנוגע לסעיף 18, שהוא סעיף הסיכול בחוק החוזים, קבעה הפסיקה שלושה מבחנים מצטברים לבחינת האם יש להחיל את דוקטורינת הסיכול כטענת הגנה מפני הפרת הסכם… על פניו, מצב החירום הוא מצב של מגיפה ועשוי לכאורה לקיים את שלושת המבחנים האמורים, שכן אין ספק שהמבקשת שכרה את החנות על מנת לקיים בה מכירה של סחורה, אותה נמנע ממנה למכורה היום. לא נראה כי האירוע היה צפוי או כי ניתן היה למנוע את המצב… כמו כן, יתכן ונסיבות אלה עולות אף כדי הפטור הקבוע בחוק השכירות והשאילה (סעיף 15) ומכל מקום, קיימת שאלה רצינית שיש לדון בה.” (ת”א 25129-04-20 ריקושט 3000 בע”מ נ’ שיש האלונים בע”מ ואח’).

“וכמובן, המקרה הטרי ביותר מהימים האחרונים, כשבית המשפט קבע ש’קורונה לא דוחה הסכם שכירות’, והורה לפנות שוכרים של אולם אירועים שלא שילמו את דמי השכירות בשל העובדה שהמקום לא הופעל בימי הקורונה. גם מקרה זה מוכיח, שוב, כי הגיע הזמן שהמחוקק יתייחס סוף סוף לסוגיה”.

– אז מה עכשיו?

“ההחלטות הללו ניתנו ע”י ערכאה נמוכה (בית משפט השלום) בהליכים זמניים, שעניינם חילוט הערבות ולא בהליך העיקרי הנוגע לחובת תשלום דמי השכירות, ועל כן אין בהם על מנת להעיד על הכרעה בסוגיית היותה של מגפת הקורונה “כוח עליון” או גורם מסכל, באופן אשר יכול לפטור את השוכרים מחובת תשלום דמי השכירות.

“התוצאה של היעדר האחידות בפסיקות בתי המשפט השונים מובילים לבלבול גדול בקרב ציבור השוכרים, אין ספק שאנחנו, כמו מדינות רבות ואחרות בעולם, מצויים בימים אלו בתקופה של חוסר בהירות משפטית. יש להניח כי בתי המשפט ידרשו לנושא פעמים רבות השנים הקרובות, שעה שמדובר באירוע חסר תקדים, אשר השפעותיו הכלכליות הינן רחבות היקף.

“אני סבורה כי בנסיבות אלו יש מקום להתערבות של המחוקק, באופן שיאזן את זכויות הצדדים, מחד את זכויותיהם של בעלי הנכסים, ומאידך באופן שיאפשר את המשך פעילותם של העסקים. בכל מקרה חשוב לבחון כל מקרה לגופו.

“אין לראות באמור לעיל, כחוות דעת או ייעוץ שלא לשלם את דמי השכירות בגין תקופה זו, שעה שהמדובר בנושא מורכב, המצריך בדיקה מעמיקה של הנסיבות העובדתיות והמשפטיות, לרבות הוראות הסכם השכירות, בכל מקרה ומקרה, באמצעות עורך דין”.
___________________________

עו”ד הלן דורפמן

שתף את הכתבה ב:
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב telegram
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
אתר החדשות המשפטיות obiter.co.il עושה כל מאמץ לאתר זכויות על תמונות וסרטונים המתפרסמים בו. אולם לעיתים התמונות והסרטונים מופצים ברחבי הרשת ולא מתאפשרת הגעה למקור החומר הויזאולי, לכן בהתאם לסעיף 27א’ לחוק זכויות היוצרים כל אדם הרואה עצמו נפגע עקב בעלות על זכויות היוצרים של תמונה או סרטון מוזמן לפנות להנהלת האתר office@obiter.co.il

צרו איתנו קשר בנוגע לכתבה:

מי שקרא כתבה זו קרא גם:

נגישות